2018中国报告|中国房地产：掘金新一线，布局新二线

但凡像样的城市，仅靠房产，过去3年城市有房居民的财富基本都实现了倍增。

中国房地产在2017年迈入了全新的历史节点：住宅居住功能的重要性被提升到新的高度，租售并举、职住一体、多主体供应等指针有望深刻改变行业市场主体的运行模式。与此同时，全国房屋销售额仍然在过去一年创造了历史高位，市场份额的结构性变化仍然给规模增长注入惯性。

在行业的历史性阶段，企业对市场需求的发现、挖掘、竞争和满足，都面临着更高的要求。新的一年里，主流企业将采用何种基调和策略来实现可持续性的增长和布局，我们选取了一批主流蓝筹公司作为访谈样本。当然还有一篇对市场的展望鞭辟入里的文章作为特别推荐。

最近网络上有一个段子特别火，讲述的是“房子”和“比特币”的故事。

几个老同志，这样语重心长地对80、90后说：别玩那些区块链啊、比特币什么虚拟的玩意，人生啊，应该做点实事，比如踏踏实实的上班，然后在北京买个房子、娶个媳妇多好！

一个90后这样回答说：你们这些老同志啊，就知道忽悠我们，这些年，你们经过不懈的努力，终于把几千块成本的钢筋水泥，搞成了10万一平方米的房子；如果，我们不再另谋出路，把一堆堆数字和字母，搞到10万一串卖给你们，我怎么买得起你们的房子！怎么对得起这个时代啊！

那么，我们处在一个怎样的时代？

2015-2017年的地产大牛市，宛如一场财富盛宴，从东部到西部、从一线到四线、从省城到县城，除了18线的偏远地区，几乎全部房价翻番。简言之，但凡像样的城市，仅靠房产，过去3年城市有房居民的财富基本都实现了倍增。2017年，全国房地产销售金额达到13.37万亿元，占GDP比例高达16.3%，比2015年提升3.62%，财富效应不言而喻。具体来看，我们有以下三点发现：

一、北京、上海、深圳等东部一线城市市场规模快速下降，如深圳2017年新房售259万平方米，仅为郑州的8.1%，成都的9.6%，市场转向租赁运营已成共识，商办物业的开发运营成为核心。

二、郑州、武汉、成都等中西部核心二线城市爆发式增长，融创中国以其投资布局策略，大规模提前进入强二线，快速跻身4强，2017年销售规模达3600亿元，年增长幅度141%。

三、宜昌、阜阳、赣州、湛江等中西部三四线蓄势已发，碧桂园全国布局近400个城镇，采用“农村包围城市”战略，实现了5500亿元销售规模。（见表1）

北京、上海销售规模下降，郑州、武汉、重庆、成都、西安等城市销售规模上升，这一降一升变化的逻辑是什么？为何一线城市供销断崖式减少，二三线住宅规模跳跃式增长，四线城市开始重新进入了我们的投资视野？

一、从经济上看，经济中心开始从沿海贸易转向内陆消费，消费持续增强，出口走弱；具体数据上看，全国消费占比从2007年的34.55%提升至2017年的44.28%，10年提高近8.4%；而出口呈现出持续滑落的态势，出口占比从2007年的34.6%下降至18.5%；投资呈现出从高增长（2007-2012年提高18.8%）到稳增长（2013-2017年仅提高0.78%）的阶段性变化特征；

二、从政治上看，中国政府主导强干弱枝的体系，打造区域的平衡性是地缘稳定的核心；这一点，对比美国来看，美国基本都是完整的四方形结构，而中国几乎都是不规则形状，即体现多元性与包容性，又形成相对制约与平衡的发展关系。

因此，在中国沿海发达地区，会同时存在一个政治中心、一个经济中心，例如广东的广州深圳、福建的厦门福州、山东的济南青岛等。

三、从地域上看，新型城镇化及劳动力人口增量空间分布于中西部区域，而非东部核心城市。

北京、天津及上海已到了稳定发展阶段，城镇化率＞70%，潜在城镇化人口增量有限；东部沿海城市大部分处于快速发展后II段，城镇化率60-70%，已经进入城镇化减速阶段；中部地区基本处于快速发展后I段（除河南外），城镇化率50-60%，城镇化仍有巨大潜力；西部地区基本处于快速发展前期（除重庆外），城镇化率30-50%，城镇化刚起步，农村人口占据主导。

从人口流动趋势看，中西部的安微、广西、四川人口已开始出现大规模回流。以安微为例，剔除人口自然增长（出生人口-死亡人口），2008-2012年5年间，人口减少 345万（即流出人口），而2012-2016年，人口出现小幅增长38万，开始吸纳周边省域的人口。（见表2）

从政府的投资倾向上，二三线城市郑州、济南、南宁、海口2017年人均固投均位于6亿-7亿元/万人，远高于北上一线城市的水平（3亿-4亿元/万人），且速度在持续加快，政府的主导发展方向正发生转变。（见表3）

对于全球人口最多的国家来说，除了北京和上海，如果能打造更多经济发展中心，疏解特大城市的人口压力，无疑是利国利民的。北京统计局公布，2017年末，北京市全市常住人口2170.7万人，比上年末减少2.2万人，下降0.1%。

从集中力量发展若干超大城市，到全面均衡发展打造区域发展极，中国已进入了全新的历史发展阶段，开始进入先富（东部）带动后富（中西部）的新征程。

对个人而言，除了用数字货币在技术上实现对老一代的逆袭，还可以先人一步到新一线去奋斗，到新二线去筑梦，在空间上开辟碾压老一代的新赛道。

对开发商而言，积极融入再平衡的新趋势，主动下沉到更多中西部城市，就有机会把握住业绩上弯道超车的重大历史机遇。

在新的经济、政治、地理格局驱动下，城市分化仍将持续，不同地域城市的机会点将更加多元化，从增量视角看，如何寻找出最具潜力的新一线及新二线城市是制胜的关键。我们认为，主要有以下四个核心条件：

一、行政中心城市：有一定文化底蕴，行政教育配套基础资源相对丰富，通常为省会城市，或者相对独立的地域中心城市；

二、交通枢纽城市：呈接东部回流，吸纳地域城镇化人口，通常为高铁枢纽型城市，拥有2条及以上的交通轨道线（如西安、郑州、武汉、襄阳、阜阳等）；

三、区域经济中心：有一定的经济基础及就业机会，提供基本就业保障；有一定的商业生活等配套基础，满足美好生活愿望的需求，通常经济体量大于5000亿；

四、人口规模优势：辐射区域人口具有一定规模，综合劳动力规模、结构比例、潜在城镇化人口（农村人口），广东、河南、山东、四川、河北等省域人口规模优势最为明显。覆盖的省会城市，或相对独立的地级市受省会的吸附小，人口竞争力优势明显。

具体到城市层面，我们通过各城市的经济、人口、土地、产业等62个基础维度数据，将全国主要城市划分为10个等级，从2021年对比2016年城市价值排序变化看：

掘金新一线的优选城市：一线城市新增杭州、南京、成都、苏州、武汉、郑州等六个区域中心城市。

这是我们寻找的新一线城市，其中，天津（受益于京冀津一体化次中心的建设）、南京&杭州（受益于上三角一体化都市圈次中心的建设）、郑州&武汉（中部核心城市崛起）等城市排名上升，值得重点关注；

布局新二线的优选城市：强二线城市新增济南、长沙、宁波、西安、合肥、昆明、海口、无锡、福州、太原、东莞、厦门、佛山、珠海、南昌。

这是我们寻找的新二线城市。其中，济南（发达地域中心）、海口（唯一热带省域中心）、太原（西北地域中心）、南昌（中部省域中心）、兰州（大西北一带一路节点）、南宁（广西省域中心）等城市排名快速上升，可积极布局。

同时也可关注部分三四线区域中心城市的崛起，从2016年和2021年的排名变化，我们还可以找到潜在风口城市，廊坊（上升22名）、常德（上升16名）、宜昌（上升15名）、阜阳（上升15名）、张家口（上升14名）、亳州（上升13名）、遵义（上升12名）、衡阳（上升10名）。（表4）

具体到投资策略上，城市的规模化扩张仍是核心，大规模的基建，提升城市功能，吸纳区域人口往中心城市聚集，为城市的核心发展逻辑。

结合120个重点城市的数据，我们发现，随着投资配套的落地及人口的聚集，城市往往会呈现从1到6的扩张逻辑，在不同发展阶段及时间周期，投资的主导区域的策略方向，会有明细的差异。

如图1所示，以大家较为熟悉的老一线上海为例，上海已经发展到第6阶段，城市内部发展从规模扩张转向质量提升，工业、居住等功能开始转向城市外围40-60-80公里圈的小城市，所以过去两年，上海的商办大宗交易日趋活跃，住宅市场方面，则是花桥昆山嘉兴等环上海区域异常火爆。

夫风生于地，起于青苹之末。奋斗新一线、筑梦新二线，也应从“青苹之末”着手，顺势而为。

具体到新一线城市（目前多为强二线），我们可以看，2016年平均经济规模为1.04万亿元，人口为990万人，但核心城区范围小（644平方公里），平均人口密度达1.53万人/平方米，人地关系紧张。持续的扩容需求和人口规模导入的发展策略下，会呈现出摊大饼的现象，即土地空间从3到4，城市全方面向郊区扩张，郊区的土地价值也将得到全面重估。

以南京为例，目前抢占江北、江宁和浦口的投资开发机会，依然是最佳的选择，在南京晋升新一线城市的过程中，这些区域不可避免将承担起吸纳新产业、新人口、新生活的空间使命。